新川不動産
全体サマリー // GOOGLE ADS
予算消化状況
広告配信概要 // GOOGLE ADS DG
日別推移
ユーザー属性 // DEMOGRAPHICS
年齢別（CTR最良 = ■）
性別
動画クリエイティブ分析 // 3軸比較
軸1: エリア別パフォーマンス
費用比較
完視聴率比較
| エリア | 費用 | 表示 | クリック | CTR | 視聴25% | 完視聴 | CV |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 門前仲町エリア | ¥53,871 | 89,361 | 337 | 0.38% | 65.1% | 37.6% | 0 |
| 中央区エリア | ¥30,084 | 43,509 | 233 | 0.54% | 57.5% | 32.8% | 0 |
| 新川エリア | ¥9,010 | 18,809 | 118 | 0.63% | 51.7% | 16.9% | 0 |
軸2: スタイル別パフォーマンス（かっちり / カジュアル / 短尺）
CTR比較
完視聴率比較
| スタイル | 費用 | 表示 | クリック | CTR | 視聴25% | 完視聴 | CV |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| かっちり | ¥52,448 | 71,838 | 335 | 0.47% | 46.9% | 29.7% | 0 |
| カジュアル | ¥20,158 | 32,977 | 137 | 0.42% | 46.1% | 27.3% | 0 |
| 短尺 | ¥20,358 | 46,864 | 216 | 0.46% | 93.9% | 44.2% | 0 |
全動画一覧
| エリア | 動画名 | 表示 | クリック | CTR | 費用 | 視聴25% | 完視聴 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 門前仲町エリア | 門前仲町広告_かっちり | 44,170 | 195 | 0.44% | ¥30,155 | 53.3% | 34.7% |
| 門前仲町エリア | 門前仲町広告_カジュアル | 22,445 | 80 | 0.36% | ¥14,560 | 56.8% | 35.0% |
| 中央区エリア | 中央区広告_かっちり | 21,281 | 106 | 0.50% | ¥17,804 | 42.7% | 26.0% |
| 門前仲町エリア | 門前仲町エリア_短尺横 | 14,108 | 35 | 0.25% | ¥4,398 | 96.5% | 38.8% |
| 門前仲町エリア | 門前仲町エリア_短尺縦 | 8,638 | 27 | 0.31% | ¥4,757 | 95.7% | 57.6% |
| 中央区エリア | 中央区エリア_短尺縦 | 8,565 | 68 | 0.79% | ¥6,275 | 91.8% | 47.8% |
| 新川エリア | 新川エリア_短尺横 | 7,449 | 39 | 0.52% | ¥1,228 | 90.0% | 24.2% |
| 中央区エリア | 中央区エリア_短尺横 | 7,109 | 41 | 0.58% | ¥2,875 | 97.3% | 56.8% |
| 中央区エリア | 中央区広告_カジュアル | 6,554 | 18 | 0.27% | ¥3,129 | 17.4% | 8.8% |
| 新川エリア | 新川広告_かっちり | 6,387 | 34 | 0.53% | ¥4,489 | 16.4% | 7.3% |
| 新川エリア | 新川広告_カジュアル | 3,978 | 39 | 0.98% | ¥2,469 | 33.2% | 14.3% |
| 新川エリア | 新川エリア_短尺縦 | 995 | 6 | 0.60% | ¥824 | 64.8% | 35.2% |
クリエイティブ構成分析 // 動画×維持率
各パターンの動画構成を文字起こし＋フレーム解析で分析し、維持率の離脱ポイントと突き合わせ。
カジュアル（30.2秒）
維持率推移
文字起こしタイムライン
構成分析・改善メモ
完視聴率27.3% — 4パターン中最低。コミカル演出が裏目。
離脱ポイント: 0-4秒のテロップ風景は「かっちり」と同じ構成だが、「物件売ってくれる方探してます…！」というカジュアルなコピーで差別化。しかし13-17秒の土下座・焦り演技（「とにかく超焦ってるので」）で離脱が加速。DG広告のターゲット（不動産売却検討中の40-60代）にとって、コミカルすぎる演出は信頼感を損なう。
22-25秒のエレベーター前で這いつくばるカットも同様。不安を煽る演出（「数年後にあの時売っておけば」）は文言としては良いが、映像が過剰。
ABテスト案:
A. 土下座パート(13-17s)を物件室内の魅力カットに差し替え。カジュアルなコピーは維持しつつ映像は信頼感のあるものに
B. 全体を15秒に短縮。「探してます」コピー(0-4s) → 物件映像(4-10s) → CTA(10-15s) の3ブロック構成に
かっちり（37.1秒）
維持率推移
文字起こしタイムライン
構成分析・改善メモ
完視聴率29.7% / CTR 0.47%（CTRは4パターン中最良）。見せ方は良いがダラダラ感が課題。
0-8秒（冒頭）: 隅田川+スカイツリーの風景テロップ → 街並みを歩く人物。ここで47%が離脱（q25=53%@9秒）。テロップ主体の導入が「広告だ」と判断される。DG面（YouTube/Discover）では冒頭3秒が勝負だが、最初の4秒間は風景しかなく、視聴者の関心を引くフックがない。
9-14秒（オフィス）: 担当者がファイルを持って「優良な物件が不足しています」。このパートは情報密度が低く、視覚的に退屈。物件室内映像の方が興味を引ける。
14-22秒（物件室内）: 高天井の部屋映像+「価格が高騰しています」。ここは良い。物件映像はリアルで説得力がある。
28-37秒（CTA）: 担当者が正面で語る。75%地点(28s)まで残った人は最後まで見る傾向。CTA部分は機能している。
ABテスト案:
A. 冒頭を物件室内に差し替え（0-3s: 高天井の部屋映像 → 3-6s: テロップ「価格高騰中」→ 6-10s: 担当者CTA）。q25を53%→70%に改善する仮説
B. 最初に担当者の顔出し+一言で開始。「○○エリアの方、今が売り時です」→ 物件映像 → CTA。人物先出しで注目を引く
C. 25秒以内に短縮。オフィスカット(9-14s)を丸ごと削除し、風景(0-4s)→物件(4-14s)→担当者CTA(14-22s)の3ブロックに
短尺横（10.4秒）
維持率推移
文字起こしタイムライン
構成分析・改善メモ
完視聴率44.2% / q25=93.9%。4パターン中最良。横型フォーマット。
構成: かっちり37秒の内容を10秒に凝縮。街歩き(4-8s)・オフィス(9-14s)パートを全カット。風景テロップ(0-3s) → 物件室内(3-7s) → 担当者CTA(7-10s) の3ブロック。横型なのでYouTubeのインフィード広告やDiscover面と相性が良い。
なぜ強いか: 10秒と分かるので「すぐ終わる」→ 離脱しない。物件映像到達が3秒目（かっちりは14秒目）。CTA到達が7秒目（かっちりは30秒目）。全てが4倍速で届く。
弱点: CTR 0.46%はかっちり(0.47%)にわずかに劣る。10秒では情報量が足りず「もっと知りたい→クリック」の動機が生まれにくい。
ABテスト案:
A. 15秒版 — 物件映像をもう1カット追加（眺望 or キッチン）。情報量を増やしてCTRを改善しつつ完視聴率40%以上を維持する仮説
B. 冒頭を担当者顔出しに変更（0-2s: 担当者「今が売り時」→ 2-7s: 物件 → 7-10s: CTA）
短尺縦（10.4秒）
維持率推移
文字起こしタイムライン
構成分析・改善メモ
短尺横とほぼ同構成。縦型フォーマット。
構成: 短尺横と同じ3ブロック。縦型なのでYouTube Shorts面やモバイルのDiscoverフィードと相性が良い。門前仲町_短尺縦は完視聴率57.6%で全動画中最高を記録。
横 vs 縦の差: パフォーマンス差はほぼなし。フォーマットより「尺の短さ」が効いている。ただし配信面の比率（YouTube面 vs Discover面）により若干の差が出る可能性。
推奨: 横・縦の両方を維持。新エリア動画追加時も必ず横+縦セットで制作。
LP分析 // GOOGLE ANALYTICS
デバイス別
| デバイス | セッション | 直帰率 | 滞在 | エンゲージ |
|---|---|---|---|---|
| mobile | 4,316 | 76.5% | 65s | 23.5% |
| desktop | 87 | 75.9% | 72s | 24.1% |
| tablet | 18 | 61.1% | 48s | 38.9% |
流入元別
| チャネル | セッション | 直帰率 | エンゲージ |
|---|---|---|---|
| Paid Search | 4,115 | 78.2% | 21.8% |
| Cross-network | 245 | 43.3% | 56.7% |
| Direct | 27 | 88.9% | 11.1% |
| Unassigned | 17 | 100.0% | 0.0% |
| Referral | 3 | 66.7% | 33.3% |
LP改善提案
直帰率76.4%は要改善。モバイル(76.5%)・PC(75.9%)ともに高く、デバイスに関係なくファーストビューで離脱している。
1. ファーストビュー改善: 現状LPのファーストビューが物件情報中心で「何ができるか」が伝わりにくい。「中央区の物件探し、チャットで相談」のように行動を促すコピーに変更。
2. Paid Searchの直帰率78.2%: 検索広告経由ユーザーは「不動産」「物件」等で検索して来るが、LP到着時に期待と内容のズレがある可能性。広告文で訴求している内容とLPのファーストビューの整合性を見直す。
3. Cross-networkの直帰率43.3%は良好: DG面（YouTube/Discover）経由は動画視聴後に来訪するため関心度が高い。この導線を強化する価値あり。
4. CTA改善: チャットUXへの導線をファーストビュー直下に配置。「30秒で相談開始」等の心理的ハードルを下げるコピーを追加。
5. ABテスト案: ファーストビューを「物件写真+キャッチコピー」vs「動画埋め込み+CTA」で比較。DG面で動画視聴済みユーザーにはテキスト主体のLP、検索経由には動画付きLPが有効な可能性。
まとめ・分析コメント // ANALYSIS
予算消化93%・CV未発生。動画視聴は順調だが、LP→チャット→CVの導線に課題。
動画分析 — エリア別
門前仲町エリアが費用¥53,871（全体の58%）で最大投下。完視聴率37.6%と視聴品質は高いが、CTR 0.38%は3エリア中最低。「見てはもらえるが、クリックにつながりにくい」状態。
新川エリアはCTR 0.63%で最良だが、完視聴率16.9%と動画自体の訴求が弱い。費用¥9,010と少額。
中央区エリアはCTR 0.54%・完視聴率32.8%とバランス型。
動画分析 — スタイル別
短尺が圧倒的。完視聴率44.2%はかっちり(29.7%)の1.5倍。構成分析の結果、同じ素材の凝縮版であり、中間パート（街歩き・オフィス）のカットが効いている。
かっちりはCTR 0.47%で最良だが、冒頭0-8秒の風景テロップ→街歩きで47%が離脱。物件室内を冒頭に持ってくるABテストを推奨。
カジュアルは完視聴率27.3%で最低。土下座・焦り演技がターゲット層に刺さっていない。
LP分析
直帰率76.4%が最大のボトルネック。Paid Search経由78.2%と高く、DG(Cross-network)経由は43.3%と良好。チャットファネル計測を開始したので、4月分から離脱ポイントを特定予定。
改善提案
1. 短尺動画の増産 — 全エリアで短尺が最良。新川エリアは短尺縦のデータが少なく増産余地大
2. かっちり動画の冒頭改善ABテスト — 物件室内を冒頭に持ってくる構成変更
3. カジュアル動画の演出見直し — 土下座パートを物件映像に差し替え、または15秒に短縮
4. LP直帰率の改善 — ファーストビューにチャットCTAを配置。チャットファネル計測で離脱ポイント特定
5. DG配信面の比重を上げる — LP直帰率がPaid Search(78%)対比でDG面(43%)と大幅に良い
来月のKPI目標 // NEXT MONTH
費用: 月予算¥100,000を維持。3月は93%消化で適正ペース。
表示: 3月151,679に対し+5%。短尺動画追加による表示増を見込む。
クリック: 3月688から+9%。かっちり動画の冒頭改善ABテストでCTR改善を狙う。
CV: 3月は0件。LP改善（直帰率76%→65%目標）とチャットファネル計測により初CV獲得を目指す。
CPA: 初CV獲得時の目標上限。月予算=CPAが現実的なライン。